INSTRUÇÃO CVM Nº 206
DE 14 DE JANEIRO DE 1994.

Dispõe sobre normas contábeis aplicáveis às Demonstrações Financeiras dos Fundos de Investimento Imobiliário.

O Presidente da Comissão de Valores Mobiliários torna público que o Colegiado, em sessão realizada nesta data, tendo em vista o disposto na Lei nº 6.385, de 07 de dezembro de 1976, nos termos dos artigos 4º e 15 da Lei nº 8.668, de 25 de junho de 1993 e artigo 44 da Instrução CVM nº 205, de 14 de janeiro de 1994,
RESOLVEU:
Art. 1º - As informações mínimas a serem divulgadas, semestralmente, pelas instituições administradoras dos Fundos de Investimento Imobiliário, compreendem:
1 - Demonstrações Financeiras;
1.1 - Balanço Patrimonial;
1.2 - Demonstração do Resultado;
1.3 - Demonstração do Fluxo de Caixa.
2 - Parecer do Auditor Independente.
3 - Relatório do Representante dos Quotistas, quando eleito .
4 - Relatório da Instituição Administradora.
§ 1º - As demonstrações financeiras, acompanhadas das notas explicativas, bem como o relatório da administração deverão ser divulgados exclusivamente em moeda de capacidade aquisitiva constante, nos termos da Instrução CVM nº 191, de 15 de julho de 1992, e obedecerão, ainda, no que couber e no que não conflitar com esta Instrução, as normas e disposições legais aplicáveis às companhias abertas.
§ 2º - As seguintes notas explicativas serão objeto de divulgação, independentemente daquelas previstas nas normas referidas no parágrafo anterior:
I - informação analítica da posição dos investimentos imobiliários, na data do encerramento do período, detalhando cada empreendimento, com endereço, metragem de área total/construída, estágio em que se encontra, suas características, valor líquido aplicado e valor de mercado, conforme especifica a alínea "c" do inciso III do artigo 17 da Instrução CVM nº 205, bem como sua movimentação no período;
II - valor de mercado dos demais ativos;
III - informação sobre os gastos com a taxa de administração do Fundo e com Consultor de Investimento, seus percentuais em relação ao patrimônio líquido médio semestral e apropriação contábil efetuada, identificando eventual parcela incorporada ao ativo; e
IV - explicitação do cálculo da distribuição do resultado aos quotistas.
Art. 2º - O Balanço Patrimonial será elaborado de acordo com a seguinte estrutura:
I - Ativo Circulante - incluindo as disponibilidades, aplicações financeiras, aplicações imobiliárias, despesas pagas antecipadamente e outros direitos e valores realizáveis no período de 360 dias;
II - Realizável a Longo Prazo - representando as aplicações financeiras, aplicações imobiliárias e outros direitos e valores realizáveis após 360 dias;
III - Ativo Permanente - compreendendo os investimentos em imóveis para Renda e o Diferido, com a finalidade de registrar as aplicações de recursos que contribuirão, evidenciadamente, para a formação do resultado de um ou mais exercícios sociais e que não puderem ser alocadas diretamente aos demais ativos;
IV - Passivo Circulante - incluindo as obrigações do Fundo, inclusive provisões constituídas de acordo com o regime de competência, com vencimento até 360 dias;
V - Exigível a Longo Prazo - com as mesmas obrigações, cujos vencimentos sejam superiores a 360 dias;
VI - Resultados de Exercícios Futuros - compreendendo os valores recebidos antecipadamente, referentes a receitas de competência de períodos futuros, deduzidos dos respectivos custos e despesas associados à sua obtenção;
VII - Patrimônio Líquido - compreendendo as quotas de investimento integralizadas, eventuais reservas e os lucros ou prejuízos acumulados.
Parágrafo único - Entende-se por aplicações imobiliárias, referidas nos incisos I e II, deste artigo, os imóveis para venda, contas a receber de locação, de alienação de direitos sobre imóveis e outras transações afins.
Art. 3º - No balanço patrimonial, os ativos e passivos serão avaliados segundo os seguintes critérios:
I - Ativo Circulante e Realizável a Longo Prazo - as aplicações financeiras e créditos serão expressos em moeda de capacidade aquisitiva da data do encerramento do período, apropriando-se os rendimentos auferidos até essa data. Deverá ser constituída provisão para perda sempre que o valor de mercado de um ativo for inferior ao valor contábil. No caso de um título não possuir valor de mercado, adotar-se-á o valor equivalente de um título com características de risco, taxa de juros e vencimento similares. Alternativamente, o valor de mercado estimado pode ser determinado pelo desconto do fluxo de caixa esperado do título, pela taxa de juro vigente no mercado para ativo financeiro com vencimento e risco similares. Os demais itens não-monetários serão mantidos pelo custo atualizado monetariamente;
II - Ativo Permanente - as aplicações em imóveis para renda serão avaliadas pelo custo atualizado monetariamente, retificado pela depreciação acumulada, calculada consistentemente à taxa compatível com a vida economicamente útil do bem, a qual será informada em nota explicativa. Será contabilizada provisão para perda, quando não se puder prever a recuperação do capital aplicado no empreendimento. Os diferidos serão avaliados pelo custo atualizado monetariamente, retificado pela amortização acumulada e provisão para perdas havidas em caráter permanente;
III - Passivo Circulante e Exigível a Longo Prazo - serão avaliados em moeda de capacidade aquisitiva da data de encerramento do período, considerados os encargos devidos e o provisionamento de valores contingentes; e
IV - Resultado de Exercícios Futuros - serão avaliados pelos seus valores presentes das épocas das transações, atualizados monetariamente; e
V - Patrimônio Líquido - os seus elementos serão objeto de atualização monetária, exceto o resultado anual, que será corrigido monetariamente a partir do ano seguinte.
§ 1º - As contas a receber por venda de imóveis deverão ser apresentadas pelo seu valor presente, como os demais ativos e passivos monetários.
§ 2º - Nas transações de venda de imóveis, as receitas correspondentes devem ser reconhecidas tomando-se por base o valor presente da transação à data da transferência da propriedade do bem, oportunidade em que devem ser provisionados os eventuais custos futuros, expressos a valor presente.
§ 3º - Os custos provisionados estarão sujeitos à atualização monetária pelo Índice da Construção Civil (ICC) - Regional, respeitando-se a localidade de cada obra, ou índice do contrato, para as obras contratadas com preço estipulado, e a uma revisão periódica, a ser feita, no mínimo, a cada trimestre, para os custos orçados.
§ 4º - Os valores recebidos pelos Fundos de Investimento Imobiliário, referentes à venda de unidades a entregar, serão registrados no Passivo Circulante e/ou Exigível a Longo Prazo, como adiantamentos de clientes.
§ 5º - A atualização monetária dos itens patrimoniais não-monetários será feita com base na UMC - Unidade Monetária Contábil.
§ 6º - Os valores referentes à comercialização de pontos de negócios em "shoppings" e similares ("res sperata") deverão ser reconhecidos como receita ao longo dos períodos dos respectivos contratos iniciais de locação, não sendo admitida a sua contabilização como ativo de qualquer natureza antes do período do seu registro em receita.
§ 7º - Em nota explicativa às demonstrações financeiras, a instituição administradora do Fundo de Investimento Imobiliário deverá informar o período médio de apropriação à receita dos valores previstos no parágrafo anterior.
§ 8º - A locação ou arrendamento de ativos pertencentes ao Fundo, que transfiram substancialmente ao locatário os benefícios e riscos inerentes à propriedade do bem, devem ser contabilizados como venda de ativo quando se enquadrarem em qualquer uma das seguintes hipóteses:
a) - ao final do contrato a propriedade é transferida automaticamente ao locatário, ou
b) - o contrato prevê uma opção de compra do bem por um valor irrisório, ou
c) - o término do contrato é igual ou superior a 75% da vida útil estimada do bem, ou
d) - o valor presente dos aluguéis, por ocasião do contrato, é maior do que 80% do valor de mercado do bem.
Art. 4º - Semestralmente, até 60 (sessenta) dias após os meses de dezembro e junho, as instituições administradoras dos Fundos de Investimento Imobiliário encaminharão à CVM as informações mínimas previstas no Artigo 1º desta Instrução.
Parágrafo único - Para efeito de comparabilidade, as demonstrações financeiras referidas no Artigo 1º, de encerramento do primeiro semestre e do exercício anual, serão comparadas com as respectivas demonstrações financeiras dos mesmos períodos do ano anterior.
Art. 5º - Esta Instrução entrará em vigor na data de sua publicação, revogadas as disposições em contrário.

THOMÁS TOSTA DE SÁ
Presidente
NOTA EXPLICATIVA

Referente à elaboração e divulgação de informações pelas instituições administradoras dos Fundos de Investimento Imobiliário, para o mercado de valores mobiliários e encaminhamento à Comissão de Valores Mobiliários - CVM.
1 - INTRODUÇÃO
Com a promulgação da Lei nº 8.668, de 25 de junho de 1993, criando os Fundos de Investimento Imobiliário, houve a necessidade de uma regulação para estabelecer as condições gerais para constituição e funcionamento destas novas entidades. Visando atender a essa necessidade, a CVM emitiu a Instrução nº 205, de 14 de janeiro de 1994. A presente Instrução está sendo editada para detalhar as normas relacionadas à contabilização e preparo das informações a serem fornecidas ao mercado pelas instituições administradoras destes fundos.
O princípio seguido pela CVM na elaboração desta Instrução foi o de estabelecer regras gerais de contabilização e procurar definir as informações mínimas a serem fornecidas pelas instituições administradoras dos Fundos, estimulando uma ampla evidenciação e dando liberdade para que cada entidade estabeleça a sua planificação contábil, de modo a atender as suas necessidades de divulgação externa, assim como as demandas gerenciais, flexibilizando o processo.
Esta Instrução define, dentro dessa linha, as demonstrações mínimas a serem divulgadas, inclusive notas explicativas, a estrutura básica do ativo e do passivo, os critérios de avaliação dos elementos patrimoniais e os prazos para encaminhamento das informações para a CVM e mercado.
2 - DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS E INFORMAÇÕES
As demonstrações a serem divulgadas: o balanço patrimonial, a demonstração do resultado e a demonstração do fluxo de caixa, evidenciando os fluxos operacional, de investimento e de financiamento, visam permitir uma visão mais clara da movimentação de recursos do Fundo de Investimento Imobiliário ao longo de um período. Além destas demonstrações, a instituição administradora do Fundo pode divulgar a demonstração do valor adicionado e outras que julgar convenientes.
Dentre as informações a serem apresentadas em notas explicativas, há uma que se refere ao valor de mercado dos bens e direitos existentes no ativo de cada Fundo. A instituição administradora do Fundo deve, neste particular, processar esta informação sob o rigor de uma avaliação técnica fundamentada, especialmente quando se referir a imóveis, a qual pode ser feita por entidade ou pessoas externas ou pela própria instituição administradora. É importante lembrar que toda informação deve ser clara, concisa e não-enganosa e que os administradores são responsáveis pela sua qualidade.
As informações a respeito dos encargos administrativos do Fundo devem considerar o seu total, relacionado com o patrimônio líquido médio semestral, em moeda de capacidade aquisitiva constante.
Os encargos administrativos do Fundo devem ser apropriados para despesa sempre que estiverem relacionados à atividade operacional da entidade e não se puder justificar a sua ativação (capitalização).
São passíveis de capitalização os gastos específicos relacionados diretamente à formação de ativos e as despesas gerais na fase pré-operacional, conforme comentado no item 3.
De acordo com o regulamento elaborado pela instituição administradora e aprovado pela Comissão de Valores Mobiliários, será feita a proposta de distribuição de resultado aos quotistas, a qual será apresentada em conjunto com as demonstrações financeiras, com a adequada explicitação.
As demonstrações financeiras serão divulgadas exclusivamente em moeda de capacidade aquisitiva constante. Todas as suas transações serão registradas normalmente com base no moeda corrente nacional, conforme os documentos e conceitos que orientam a escrituração contábil, respeitando os princípios fundamentais de contabilidade e normas específicas estabelecidas nesta Instrução, e os números assim apurados serão submetidos a um processamento adicional, para conversão dos valores em moeda de capacidade aquisitiva constante e elaboração dos relatórios finais.
Nesta linha, é recomendável que na escrituração mercantil já sejam adotados os conceitos de ajuste a valor presente e atualização monetária, conforme estabelecem a Instrução objeto desta Nota Explicativa e a Instrução CVM nº 191, de 15 de julho de 1992, visando simplificar o processo.
Nos casos de vendas pós-fixadas, sujeitas a acréscimos baseados apenas em índices inflacionários, sem juros explicitados, serão também submetidas ao ajuste a valor presente, para o desconto das parcelas referentes aos juros reais, às taxas de mercado adequadas ao prazos e demais condições das transações.
Relativamente à atualização monetária, a Instrução CVM nº 191/92 prevê, no seu artigo 3º , a possibilidade de adoção de três alternativas de periodicidade de variação do índice inflacionário, para fins de reconhecer o seu efeito no patrimônio:
a) - variação diária do valor da UMC;
b) - variação média mensal do valor da UMC; e
c) - critério misto das alternativas anteriores, sem prejuízo da qualidade da informação e com os ajustes requeridos para que sejam adequadamente refletidas as receitas e despesas representativas das operações realizadas.
Com o atual nível inflacionário, a variação diária da UMC é o critério mais recomendado, porém, considerando-se as dificuldades operacionais, o critério misto, com os ajustes requeridos, é o mais praticado e também produz bons resultados, pois ele é, essencialmente, o critério diário feito de uma maneira simplificada.
Considerando-se a movimentação financeira e a natureza das aplicações dos Fundos de Investimento Imobiliário, recomenda-se, na atual conjuntura, apenas a adoção das alternativas "a" ou "c" anteriormente apresentadas, visando evitar distorções na avaliação patrimonial.
Assim, todas as atualizações monetárias de itens monetários e não-monetários respeitariam as variações diárias dos índices de inflação.
3 - ESTRUTURA PATRIMONIAL E CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO
Esta Instrução define apenas os grandes grupos patrimoniais e os critérios de avaliação dos seus elementos, dando liberdade à instituição administradora para definir a sua planificação contábil e sistema de contabilidade, a fim de atender as exigências estabelecidas e necessidades gerenciais.
Os valores referentes à comercialização de pontos de negócios em "shoppings" e similares ("res sperata") foram definidos como rendimentos do investimento, em complemento ao aluguel do período inicial, em função de um prazo normal de maturação do empreendimento como um todo e do empreendimento específico do locatário. Esta é uma regra geral e não está sujeita à exceção. O prazo médio de apropriação destes valores ao resultado deverá ser informado em nota explicativa às demonstrações financeiras.
A data da venda do imóvel foi definido como o momento da sua transferência de propriedade. O custo do imóvel vendido, incluindo eventual parcela a ser paga, deve ser registrado também na mesma oportunidade para permitir o confronto da receita com a despesa correspondente.
O passivo assim constituído será reajustado pelo Índice de Construção Civil (ICC) - Regional que corresponder à localidade onde a obra está sendo executada, a menos que haja contrato para sua execução com preço certo, caso em que prevalecerá o reajuste do contrato.
Todo o custo provisionado deverá corresponder a uma estimativa do valor presente que esteja o mais próximo possível do efetivo desembolso futuro.
As variações monetárias das provisões serão apropriadas como despesas de variações monetárias, para serem cotejadas com os ajustes monetários sobre os passivos correspondentes, no sistema de contabilidade em moeda de poder aquisitivo constante.
As diferenças de provisão, depois de contabilizadas as variações monetárias, serão apropriadas como custo dos imóveis vendidos, nos períodos em que se verificarem.
Serão considerados como custos das obras todos os gastos incorridos com a sua execução, inclusive eventuais juros reais de créditos concedidos por terceiros (fornecedores de materiais, serviços e terrenos), neste conceito incluída a despesa financeira comercial real. Havendo gastos administrativos identificáveis diretamente com uma obra específica, serão também incorporados ao seu custo.
Despesas administrativas gerais (contabilidade, auditoria, planejamento, orçamento, tesouraria, jurídica, "marketing", administração de pessoal, materiais de consumo e serviços gerais, etc) somente serão passíveis de diferimento na fase pré-operacional.
No caso de recebimento por conta de venda de imóvel para entrega futura, o registro deve ser feito no passivo, como adiantamento de cliente.
4 - INFORMAÇÕES SEMESTRAIS
A demonstração do resultado, a do fluxo de caixa e outras que venham a ser elaboradas, como a demonstração do valor adicionado, a serem apresentadas semestralmente, devem refletir, no primeiro semestre, o movimento desse período e, no segundo, o movimento do exercício anual completo, inclusive os valores comparativos, dispensando-se a evidenciação dos valores relativos ao segundo semestre.
5 - ANEXO
No conjunto anexo são apresentados os modelos orientativos de demonstrações financeiras a serem elaboradas pelas instituições administradoras dos Fundos de Investimento Imobiliário, sem implicar uma padronização rígida, de forma que as administradoras possam atuar com liberdade no sentido de otimizar a evidenciação das informações.

ANEXO

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

BALANÇO PATRIMONIAL

ATIVO PASSIVO

CIRCULANTE E LONGO PRAZO CIRCULANTE E LONGO PRAZO

Obrigações Por Construção de Imóveis Disponibilidades
Obrigações Por Aquisição de Imóveis Aplicações Financeiras
Impostos e Taxas Títulos de Renda Fixa 
Adiantamentos de Clientes Fundos de Renda Fixa
Outras Contas a Pagar Outras
RESULTADO DE EXERCÍCIOS FUTUROS Outras Contas a Receber
"Res Sperata" Recebida (Valor Líquido) Despesas do Período Seguinte
Aplicações Imobiliárias
Imóveis Para Venda
PATRIMÔNIO LÍQUIDO Em Construção
Quotas de Investimentos Concluídos
Integralizadas
Reservas Contas a Receber de Clientes
Lucros (Prejuízos) Acumulados Venda de Imóveis
Locação 
Aluguel
"Res Sperata"
Outras
Outras Aplicações

PERMANENTE

Imóveis Para Renda
Em Construção
Concluídos
Terrenos
Diferido

OBS.: OS VALORES CIRCULANTES E DE LONGO PRAZO DEVERÃO SER EVIDENCIADOS SEPARADAMENTE, DE ACORDO COM OS PRAZOS DE REALIZAÇÃO E VENCIMENTO.

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
DEMONSTRAÇÃO DO RESULTADO

Receita de venda de imóveis
Receita de locação de imóveis
Aluguel
"Res Sperata"
( - ) Deduções, cancelamento e rescisões
RECEITA LÍQUIDA
Custo dos imóveis vendidos
Custo dos imóveis locados

LUCRO BRUTO
Receitas
Aplicações financeiras (mercado financeiro - valor líquido - destacar as mais importantes)
Financeiras (comerciais)
Resultado de equivalência patrimonial
Outras
Despesas
Comerciais
Administrativas
Resultado de equivalência patrimonial
Outras
LUCRO (PREJUÍZO) OPERACIONAL
Despesas financeiras reais
Outras despesas/receitas não-operacionais
LUCRO (PREJUÍZO) LÍQUIDO

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

DEMONSTRAÇÃO DO FLUXO DE CAIXA - MÉTODO DIRETO

FLUXO DE CAIXA DAS ATIVIDADES OPERACIONAIS
(inclui aplicações em imóveis para venda)
Recebimento de clientes
Pagamento da taxa de administração (despesa)
Pagamento de consultores de investimento (despesa)
Pagamento de outros fornecedores de materiais e serviços
Pagamento de outros gastos operacionais
Juros comerciais recebidos
Juros recebidos de aplicações financeiras
Aplicações financeiras/resgate/variação de saldo (evidenciar as mais relevantes)
Pagamentos extraordinários (ação judicial, ...)
Recebimentos extraordinários (seguros, ...)

CAIXA LÍQUIDO DAS ATIVIDADES OPERACIONAIS

FLUXO DE CAIXA DAS ATIVIDADES DE INVESTIMENTO
Recebimento de alienação de imóveis para renda
Recebimento de alienação de outros ativos permanentes
Aquisição de imóveis para renda
Outras aquisições (discriminar quando relevantes)

CAIXA LÍQUIDO DAS ATIVIDADES DE INVESTIMENTO

FLUXO DE CAIXA DAS ATIVIDADES DE FINANCIAMENTO
Quotas integralizadas
Resgate de quotas
Pagamento de rendimentos e ganhos de capital (inclui IRRF)
Pagamento principal de imóveis adquiridos (compras a prazo)

CAIXA LÍQUIDO DAS ATIVIDADES DE FINANCIAMENTO

AUMENTO/DIMINUIÇÃO LÍQUIDO DE CAIXA E EQUIVALENTE DE CAIXA
EFEITOS INFLACIONÁRIOS SOBRE O SALDO DE CAIXA
CAIXA E EQUIVALENTE DE CAIXA - INÍCIO DO PERÍODO
CAIXA E EQUIVALENTE DE CAIXA - FINAL DO PERÍODO

ORIENTAÇÃO SOBRE O FLUXO DE CAIXA

1 - As aplicações financeiras de longo prazo, serão consideradas na atividade de investimento;
2 - Os recebimentos de alienação de imóveis para venda, mesmo de longo prazo, serão considerados na atividade operacional, mantendo-se o conceito original da transação;
3 - São considerados equivalentes de caixa, os valores de aplicações financeiras de curto prazo passíveis de conversão imediata em dinheiro, sem alteração de valor (desconsiderados os impostos incidentes sobre resgates);
4 - Devem ser alvo de notas explicativas as alterações patrimoniais havidas sem afetar o caixa, como aquisição de um terreno financiado, transformação de créditos em quotas, etc, bem como os valores incluídos como equivalentes de caixa;
5 - Caso a movimentação de recursos em aplicações financeiras não seja intensa, deve-se dar preferência pela evidenciação dos valores brutos de aplicações e resgates, devendo-se expressar os valores líquidos (variações de saldos) somente para os casos de movimentação intensa de aplicações e resgates;
6 - Quando a evidenciação se referir a variação de saldo de conta patrimonial ativa, deve-se excluir a receita financeira real ali incluída no período, para representar a efetiva movimentação de caixa ou seu equivalente;
7 - Os Fundos de Investimento Imobiliário deverão apresentar também uma reconciliação do fluxo de caixa das atividades operacionais do método direto (mostrado anteriormente) com o lucro (prejuízo) líquido do período, como exemplificado a seguir;
8 - Poderá ser utilizado, também, o método indireto de fluxo de caixa, com a substituição do fluxo das atividades operacionais por aquele apresentado na reconciliação do resultado, caso em que deverão ser evidenciados os juros recebidos, comerciais e de aplicações financeiras.

RECONCILIAÇÃO DO RESULTADO COM O CAIXA LÍQUIDO DAS ATIVIDADES OPERACIONAIS

LUCRO (PREJUÍZO) LÍQUIDO
Acertos de reconciliação
Depreciação e amortização
Provisão para devedores duvidosos
Lucro/prejuízo na venda de imóveis para renda
Recebimento de venda financiada
Variações patrimoniais
Variação de contas a receber
Variação de imóveis para venda
Variação de despesas do período seguinte
Variação de contas passivas relacionadas a despesas e imóveis para venda
Variação de outras contas patrimoniais, de valores relacionados a despesas e 
receitas
CAIXA LÍQUIDO DAS ATIVIDADES OPERACIONAIS